《可行性研究报告》是投资人做出项目投资决策的重要依据。投融资咨询工程师（投资），需要通过可行性研究，给投资人提供zhuan业的可行性研究结论和咨询建议。

在做项目可行性研究之前，我们先要搞明白几个问题：

一、客户为什么要编制可行性研究报告

根据客户性质，可分为政府和企业。

根据细分用途，可分为如下：

1、   投资决策：建设项目论证、审查、决策的依据。

2、   筹集资金：向银行等金融机构申请融资dai款的重要依据。

3、   申请专项资金：向有关主管部门申请专项资金的重要依据。

4、   股票发行：向证监会申请股票上市的重要依据。

5、   取得用地：向自然资源与规划部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。

6、   合作洽谈：与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。

7、   引进技术：作为进口设备和对外谈判的依据。

8、   前置文件：环境部门审查项目对环境影响的依据，编制设计任务书和初步设计的依据。

9、   其他：客户要求的其他用途

详见下图：

可行性研究报告国家层面有《投资项目可行性研究指南》2002年版（以下简称“指南”），不同行业领域也有更为zhuan业的指南，或者编制深度规定。

由于客户的具体需求不同，项目的具体情况也不相同，所以遇到具体情况可以自行掌握编写深度，但对于报告的不同用途，还是要考虑侧重点的。详见下表：

二、客户具备什么特点

1、政府客户

对于可研这个传统业务，与我们进行业务对接的一般是科级或副局级。

2、企业客户

随着可研在企业申请外部资金方面发挥越来越重要的地位，与我们进行对接的客户多是企业总经理、财务总、融资总等。

无论客户的地位有多高，但在编写可研这方面，我们依然是zuizhuan业和zui职业的，zhuan业性和职业化，体现在能够帮助客户很好的提供资料，对于可研报告中的重要内容和指标，不但要告诉客户数据，还要能够跟客户讲清楚为什么要这个数据，这个数据在未来会发挥什么作用，就是不但要“知其然，还要知其所以然”。

三、我们为什么要编写可行性研究报告

开始编写可行性研究报告前，我们先要了解我们为什么要做这件事情，这个事情是否有意义：做之前问问自己，自己写这个报告：

1、能帮助客户做投资决策吗？

2、能帮助客户申请到资金吗？

3、能帮助外部投资人提供投资意见吗？

4、自己能对这个行业领域、这类项目有更深的了解，让自己有成长吗？

但通常情况下，我们直接对接的客户，可能就是个执行者，他就是要个报告而已，但他们公司、他的领导肯定不只是要个报告，他们公司是要花钱、要投资的，钱花出去是要有效果的，我们能不能匹配到这个效果，甚至超过他们预想的效果，就决定了，一个项目做完，他们还会不会找你做下一个项目或者介绍给其他亲朋好友。

所以，有些时候甚至客户都不知道他要解决什么问题，但我们要清楚我们的报告zui终是要解决投资决策的哪些问题。

农庄/景区，运营管理的4个重点和7种模式。

景区运营管理是一件非常复杂的事儿，内容繁杂琐碎。
但是，不论做的是啥样的景区，无论规模、不管类型，咱们面对的景区运营管理永远也离不开以下四个板块：内生产、外销售，内管理、外协调。

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（1）“生产”——即旅游产品和服务的生产，包括景区基础设施和服务设施建设、景点策划、景观打造、项目设计、环境绿化美化、员工培训和服务等有形产品、无形产品，其目的是为客户打造良好的景区产品和旅游服务。（2）“销售”——即景区旅游产品和服务的售卖，包括线路产品设计、价格体系制定、销售渠道建设、宣传推广和活动策划等一揽子市场运作手段，其目的是通过产品和服务的销售，实现景区回款或资金回笼。（3）“管理”——即景区运营计划制定（包括三五年的战略运营计划和年、季度、月甚至周计划等）、管理体系和组织架构搭建、职责和流程制定、人员配备、安全应急处置、绩效考核等内容，包括对人（依靠制度、权责和流程）、财物（依靠财物制度，倡导开源节流）、时间（重要工作计划和时间节点的管理）、信息（产品、竞争、市场、行业形势等信息）等对象的管理。其目的是管理产品，向游客提供优质产品和服务。（4）“协调”——指景区和周边村民、地方政府、各职能部门和媒体、竞争对手等相关群体之间的工作协调，其目的是为景区营造一个良好的外部经营环境。这四大板块之间的关系为：生产和管理是运营工作的重点，承担着将资源转化为适应市场需要的产品和服务的重担；销售是生产和管理的着眼点，一切生产和管理都必须围绕销售或市场需要来展开，是实现资金回笼和调整生产任务的指示棒；而外部协调为景区生产、管理和销售创造良好的外部条件。

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那么，景区运营常见的商业模式，有7种：（1）门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观费用。这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游资源的品位。这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。（2）旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。（3）产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多的收益。典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。 （4）旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。（5）旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。 （6）产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。（7）混合商业模式混合商业模式适合一些非常大型的景区，从前期的资金募集到推出采用多种运作模式，就是前6种商业模式的综合运用。